TVA à 5,5 % pour les travaux jusqu'à fin 2003 !

Acheter pour louer meublé

Cadre souple, fiscalité avantageuse, la formule mérite d'être étudiée dans un plan d'investissement locatif.

La location de biens meublés ne concerne plus seulement les étudiants ou les vacanciers. Elle intéresse des dirigeants d'entreprises étrangères en poste pour plusieurs mois sur l'hexagone, des cadres français en mission de longue durée dans une autre région que la leur… ou des familles en attente d'une offre locative vide satisfaisante.

Liberté maximale
En proposant son bien équipé et répondant aux critères de décence, le propriétaire est libre de déterminer la durée de la location. Il n'a pas à rédiger de bail (sauf s'il possède plus de quatre meublés). Il peut fixer le loyer à sa guise et exiger un paiement à l'avance, notamment pour les courts séjours. Toutefois, si un logement meublé se loue en général 20 % plus cher qu'une habitation vide, le propriétaire doit supporter l'achat et l'entretien du mobilier, ainsi que
"le manque à gagner" des périodes d'inoccupation. La rentabilité brute ne s'en trouve donc pas beaucoup plus élevée.

Fiscalité séduisante
Un logement loué meublé génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus des revenus fonciers. Le propriétaire se trouve donc redevable de la taxe professionnelle et tenu, s'il est loueur professionnel, de cotiser à la sécurité sociale des commerçants.

• Loueur non professionnel
  Jusqu'à 76 300 € HT de recette brute, le loueur en meublé non professionnel relève du régime " micro BIC ". Il lui suffit de porter sur sa déclaration de revenus habituelle (imprimé 2042), le montant de sa recette annuelle. L'administration lui applique automatiquement un abattement de 72 % !
  Au-delà de ce seuil, il est imposé au régime du réel, avec des obligations comptables et déclaratives. Mais il peut imputer le déficit éventuel sur les BIC des cinq années suivantes.
• Loueur professionnel
  Lorsque sa recette annuelle dépasse 23 000 € TTC ou si elle représente plus de la moitié de ses revenus, le loueur peut demander son inscription au registre du commerce. Il devient alors loueur professionnel et bénéficie d'avantages fiscaux conséquents :
  - Les logements meublés n'entrent pas dans l'assiette de l'ISF quand les deux critères précédents sont réunis.
  - Les frais d'acquisition du bien immobilier sont déductibles des recettes l'année de l'achat.
  - Toutes les charges d'exploitation (dépenses courantes, impôts, intérêts d'emprunt, cotisations sociales) sont déductibles pour leur valeur réelle.
  - Le loueur professionnel amortit ses immeubles (généralement 3,33 % de la valeur du bâti dans l'ancien).
  - Le déficit issu des charges et intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global sans limite de montant. Celui provenant de l'amortissement est reporté sur les exercices suivants.
  - En cas de revente après 5 ans d'exploitation, la plus-value est exonérée d'impôt si les recettes n'excèdent pas 152 600 €.

Une limite quand même
Si vous n'achetez qu'un seul bien pour le louer meublé, vous n'aurez d'autre contrainte que celle de satisfaire ses occupants.
Au-delà, il faut savoir que l'article L. 631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation stipule qu'à Paris, dans un rayon de 50 km du périphérique et dans les communes de plus de 10 000 habitants, les locaux d'habitation ne peuvent être transformés en meublés. Le texte n'est cependant plus appliqué, sauf parfois dans la capitale. Le loueur peut alors toujours revenir dans le cadre de la location nue.

CHIFFRES CLES

5,4 % de rendement
Avec un relèvement significatif des plafonds de loyers du dispositif Besson, le Ministre Gilles de Robien envisage pour un trois pièces neuf de 240 000 €, des taux de rendement interne de l'ordre de 5,4 % en région parisienne ou dans des villes comme Nice. Ils étaient précédemment de 2,6 % et 1,4 %.

FINANCEMENT

Les bailleurs aidés

Les prêts du 1 % Logement valent aussi pour les travaux d'amélioration du patrimoine locatif.

A condition de leur consentir une réservation locative, un bailleur personne physique peut solliciter un prêt auprès des organismes collecteurs du 1 % Logement, pour :

• - Répondre aux normes minimales de " décence " et d'habitabilité d'un logement de plus de 15 ans.
• - Commanditer des travaux destinés à économiser l'énergie dans un immeuble de plus de cinq ans.
• - Faire procéder à des travaux d'amélioration de l'habitat et de la vie quotidienne (y compris décoration des parties communes, création d'espaces verts, aménagement des aires de stationnement…) ou d'adaptation aux personnes handicapées physiques, quel que soit l'âge du bâtiment.

Taux et Montant (dans la limite de 50 % du coût des travaux) :

• En locatif très social avec financement ANAH : 14 400 € maximum par logement, au taux d'intérêt annuel maximum de 1 %.
• En locatif privé conventionné ANAH, APL, (hors Besson) : 12 800 € par logement, au taux de 2 %, ramené à 1 % si le bailleur est salarié d'une entreprise assujettie au 1 % Logement employant 10 personnes et plus.
• En locatif libre : 9 600 €, au taux de 1,5 %. Mais en cas de cumul avec une subvention de l'ANAH, les loyers et ressources du locataire doivent être plafonnés comme dans le dispositif Besson pour l'ancien.

Renseignements : www.uesl.fr

Source : Immobilier Parlons de juin 2003, lettre trimestrielle éditée par la Caisse d'Epargne avec l'autorisation de Jean Luc Komada.